Во что обойдется покупка недвижимости за рубежом

РУБРИКИ
Базовый участок ограждающей конструкции - участок ограждающей конструкции, состояние теплоизоляции которого принимают за эталон при контроле качества теплоизоляции других участков ограждающей конструкции. (ГОСТ 26629-85)

домик у моряПочем домик у моря?

– Все большее количество моих клиентов озвучивают цель – «уехать из России», – говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании. – Это сложная финансовая цель, требующая детальной проработки.

И основной вопрос, который встает перед будущим эмигрантом, – это жилищный. Плацдарм для переезда нужно подготовить заранее. Поэтому недвижимость за рубежом лучше купить, еще находясь в России. Мир стал вполне открытым. Россиянам доступны даже западные кредиты. Все нюансы покупки квадратных метров за бугром выясняла «Комсомолка».

ЦЕЛЬ – ПЕРЕЕЗД

Об эмиграции, как правило, думают люди обеспеченные. Те, кто уже скопил в России состояние, а теперь хочет переехать в более спокойную страну, где этот капитал будет защищен.

– Для начала нужно определиться с целью покупки. Недвижимость можно приобрести для постоянного проживания, с инвестиционными целями и как место для отдыха, то есть как своеобразную дачу, – говорит Нина Донина, независимый финансовый консультант. – Если первое, то вопросы доходности для вас малоактуальны. Вместо них надо озаботиться миграционными нюансами. К примеру, можно ли получить в этой стране вид на жительство, купив там дом или квартиру.

В данном случае жилье выбирают под себя. Тщательно и аккуратно. Возможно, для этого придется несколько раз слетать на место, прицениться к аналогам. Обычно советуют выбирать для переезда страны, схожие с нашей по менталитету. К примеру, недвижимость в Турции хоть и довольно дешева, но переезжать на ПМЖ наши соотечественники все же предпочитают в страны Восточной или Западной Европы.

Есть и другой важный вопрос, который встает при переезде. Одно дело – купить домик и перевезти семью на новое место жительства. И совсем другое – найти работу, которая обеспечит вам доход. Но это уже отдельная песня. Здесь каждый случай нужно рассматривать в отдельности. Как говорят эксперты, процент тех, кто покупает жилье за рубежом для переезда, очень мал. В основном покупают по другим причинам.

ДАЧНЫЙ ДОМИК НА БЕРЕГУ МОРЯ

Это, наверное, мечта многих россиян. Купить домик на каком-нибудь курорте и спокойно ездить туда, когда будет свободная неделя или две. А еще лучше детей с женой туда на все лето отправлять, чтобы не мешали спокойно работать. Домики на нашем черноморском побережье по понятным причинам спросом не особенно пользуются. И цены зашкаливают, и отдых на троечку. А вот недвижимость в Испании, Болгарии, Черногории и других странах пользуется хорошим спросом. Тем не менее это не всегда выгодно. Владение зарубежной недвижимостью может влететь в копеечку. Перед покупкой лучше провести полный расчет будущих расходов.

– Имейте в виду, что если вы наемный работник, то ваш отпуск длится не больше 28 или 40 дней, – говорит Нина Донина. – Поэтому, если вы не найдете арендаторов, то в оставшееся время все, что обычно оплачивает отель, будет лежать на ваших плечах.

Покупка недвижимости за рубежом – это, как правило, дополнительные расходы, а не доходы. Коммунальные услуги, охрана, уборка. Также периодически квартиру надо ремонтировать, и менять в ней бытовую технику. Включите сюда еще ежегодную страховку и налог. К примеру, в Испании налог на имущество достигает 0,3% – 1% от стоимости недвижимости. Вот и получится, что иметь в собственности бунгало на зарубежном курорте – довольно дорогое удовольствие.

Эксперты советуют считать следующим образом. К примеру, если домик на пляже стоит 100 тысяч евро, то, если положить эти деньги на депозит в российский банк, вы сможете получать до 5 тысяч евро прибыли в качестве процентов. В принципе на эти деньги можно всей семьей две-три недели отдыхать в хорошем отеле. И при желании ездить в разные места каждый год.

Таким образом, покупка недвижимости за рубежом окупается лишь тогда, когда вы не только для себя покупаете (или живете там как минимум несколько месяцев в году), но и для сдачи в аренду.

К примеру, интересную схему предлагают россиянам на Кипре. Там можно купить апартаменты с гарантированной доходностью в 5 – 6% годовых. При этом вам, как хозяину, будет полагаться 6 недель отдыха каждый год. Все остальное время апартаменты будут сдавать туристам.

Еще один минус курортной недвижимости – сезонный фактор. Обычно он в большинстве мест ограничен по времени. К примеру, на Средиземноморье или Адриатическом море сезон длится максимум 4 – 5 месяцев. Естественно, все остальное время квартира будет простаивать. Плюс ко всему в таких местах конкуренция очень жесткая. За клиента бьются и отели, и местные жители, также покупающие апартаменты для сдачи в аренду.

ТОЛЬКО ИНВЕСТИЦИИ

– А я купила себе квартиру во Флориде, – на днях удивила меня одна знакомая.

– А когда ты успела съездить в Америку? – спросил я.

– Я там ни разу не была, – честно призналась она. – Все оформила в Москве – через агентство недвижимости. Все документы у меня есть. Деньги я перевела  банковским переводом еще летом, а мне недавно первый рентный доход уже пришел.

Покупать квартиру за рубежом для себя чаще всего нет смысла. Самое выгодное дело – покупать с целью инвестиций. Как говорят эксперты, раньше россияне покупали недвижимость в очень многих странах мира. И ставку делали на то, что стоимость квадратных метров будет расти очень быстро. Кризис скорректировал эти желания. Теперь большинство инвесторов думают о том, как бы получать пассивный доход с той недвижимости, которую они купят за рубежом.

– В 2005 году 80% инвесторов рассчитывали на рост капитализации актива, сейчас только 30% делают это, – говорит Станислав Зингель, глава международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Сегодня все хотят покупать рентный доход. А рост стоимости – это приятный бонус. Инвестор смотрит на цифры. Он даже не летает смотреть этот объект. Для него и так все понятно. Основные интересные проекты – это студенческие, гостиничные апартаменты, а также номера в отелях, мини-отелях, квартиры в доходных домах.

Как говорят прожженные риелторы, недвижимость за рубежом не надо подбирать с расчетом на себя. Заботиться, чтобы был хороший вид из окна или близость к морю. Самое главное – цифры. То есть какой ежегодный доход вы будете получить на вложенные средства. А для этого больше всего подойдут крупные города с высоким спросом на жилье. К примеру, студенческие апартаменты в Лондоне можно купить за 25 тысяч фунтов стерлингов, а апартаменты в недорогой гостинице – за 40 – 50 тысяч. Доходность составит порядка 5 – 10% годовых.

При этом если раньше пользовались спросом развивающиеся страны Восточной Европы, то теперь интерес сместился в сторону Западной Европы (Германия, Великобритания и Франция), а также США. Здесь очень развит рынок аренды жилья. Поэтому инвестор, даже иностранный, всячески защищен.

– Единственный приемлемый для меня вариант евро-инвестиций – это инвестиции в рентную недвижимость, причем исключительно в Германии, которая, на мой взгляд, является наиболее надежной из европейский стран, – говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Инвестировать в рентную недвижимость можно как в реальной форме, покупая квартиры/отели/доходные дома с гарантированной сдачей в аренду (lease-back) и, желательно, с гарантированным выкупом (buy-back), так и инвестируя в закрытые фонды недвижимости, которые инвестируют в рентную недвижимость Германии (REIT).

По словам экспертов, лучше рассчитывать на то, чтобы недвижимость сдавалась на внутреннем рынке. При этом желательно, чтобы домом или отелем управляла крупная компания-арендодатель.

ИНОСТРАННАЯ ИПОТЕКА

Естественно, если своих денег не хватает, то можно воспользоваться заемными средствами. Занимать в России в данном случае нет никакого смысла. Ставки в развитых странах в разы ниже.

– За рубежом в кредит можно взять до 70% от стоимости ипотеки, – говорит Станислав Зингель. – Ставка может составлять 3 – 4% годовых. При этом западные банкиры прекрасно знают, что такое наши 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Им главное – понимать, чем вы будете расплачиваться по взятому кредиту. Если у вас «белая» зарплата, то в принципе никаких проблем не должно быть. Еще один плюс ипотеки в том, что банк – это ваш лучший друг. Он проведет комплексную проверку застройщика и компании-арендодателя (обычно это дочерняя структура строительной фирмы). Если это компания с хорошим рейтингом, то кредит вам одобрят.

При этом можно взять такой кредит, который будет полностью отбиваться доходами с аренды. И еще кое-что будет оставаться в качестве прибыли. Один из вариантов – управляющая компания заключает с вами контракт, что в течение 10 лет они гарантируют вам доход в 5 – 6% годовых. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией. В течение этого срока вы платите банку только проценты, а основную сумму долга возвращаете спустя 10 лет. Когда перепродадите недвижимость. Это тоже можно заранее отразить в контракте при покупке апартаментов.

ВЫВОДЫ

Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных способов сохранить капитал и получать пассивный доход. Вряд ли он будет очень высоким, но это компенсируется относительной безопасностью этих вложений. Лучше покупать квартиру не для себя, а для сдачи в аренду. То есть, чтобы получать доход на вложенные средства.

Естественно, задумываться о покупке квадратных метров за рубежом стоит лишь после того, как у вас будет решен жилищный вопрос в России.

Кроме того, хранить средства лучше в разных финансовых активах. Поэтому вбухивать в недвижимость все свои свободные деньги (особенно если речь идет о покупке квартиры за рубежом), вряд ли будет разумным шагом.

– Чем бы вы ни руководствовались при покупке квадратных метров за рубежом, ваше решение должно быть взвешенным и рациональным, – говорит Нина Донина. – Эмоциональные решения слишком дорого нам обходятся.

– Что представляет собой инвестиционно привлекательный объект?, – объясняет Станислав Зингель. – Во-первых, он находится в спокойной стране. Во-вторых, это инвестиция «под ключ». То есть не нужно управлять им, искать нанимателей и заниматься другими вопросами. И в-третьих, когда компания гарантируют доход, даже если арендатор съезжает. Это уже их проблемы, как обеспечить наполняемость номеров.

ТАБЛИЦА 1

Топ-10 стран, где выгоднее всего покупать квадратные метры

  • Германия
  • Великобритания
  • США
  • Швейцария
  • Австрия
  • Франция
  • Чехия
  • Израиль
  • Италия
  • Латвия
  • По данным агентства Gordon Rock.

ТАБЛИЦА 2

Почем ипотека за бугром

Страна Плавающая ставка по кредиту Фиксированная ставка по кредиту % от оценочной стоимости недвижимости Возможные сроки по кредиту Минимальная сумма кредитования
Австрия от 4,1 % от 4,3 % – 5,6 % до 60 % от 5 до 25 лет от 500 000 евро
Великобритания от 2,9 %  от 3,5 % – 5,3 % до 70 % от 3 до 20 лет от 350 000 евро
Германия от 3,4 % от 4,2% – 5,1% до 60 % от 5 до 20 лет от 150 000 евро
Греция от 5,3 % от 5,4 % – 8,0 % до 50 % от 5 до 30 лет от 100 000 евро
Испания от 3,4 % от 4,3 % – 5,5 % до 70 % от 5 до 40 лет от 100 000 евро
Италия от 4,3 % от 4,6 % – 5,8 % до 65 % от 5 до 30 лет от 150 000 евро
Кипр от 5,3 % от 5,4 % – 7,3 % до 70 % от 5 до 40 лет от 100 000 евро
Монако от 2,3 % от 3,1 % – 4,2 % до 100 % от 3 до 15лет от 500 000 евро
Португалия от 4,0 % от 4,3 % – 5,7 % до 60 % от 5 до 30 лет от 100 000 евро
Турция от 6,0 % – 8,0 % до 50 % от 5 до 15лет от 50 000 евро
Франция от 3,2 % от 3,0 % – 4,7 % до 70 % от 5 до 30 лет от 30 000 евро
Швейцария от 2,1 %  от 2,3 % – 3,3 % до 60 % от 5 до 35 лет от 500 000 евро

 

По данным агентства Just Real Consult.

Количество собственников жилья находится на низком уровне Количество собственников жилья находится на низком уровне. Процент домохозяйств, которым принадлежат их дома, остался неизменным в третьем квартале и равняется 66,9 %. Значение этого показателя в а...
Сбербанк инвестирует в строительство моста через Каму Сбербанк инвестирует в строительство моста через Каму. Сбербанк может инвестировать строительство моста через реку Кама, в районе города Камбарка (в Республике Удмуртия). Общая стоимость проекта со...
151,187 разрушенных строений в Японии 151,187 разрушенных строений в Японии Агентство Киодо 31 марта 2011 года сообщило, что землетрясение и вызванное им наводнение в Японии привели к полному или частичному разрушению 151,187 строени...
Фонд ЖКХ разместил на банковские депозиты 4 000 000 000 руб.Фонд ЖКХ разместил на депозитах 4 млрд. рублей На Санкт-Петербургской валютной бирже сегодня состоялся депозитный аукцион по размещению временно свободных средств Фонда ЖКХ на банковские депозиты в...

Строительный термин

Услуги по содержанию и уходу за зелеными насаждениями придомовых территорий - жкх. услуги исполнителя по посеву газонов, устройству цветников, дорожек и площадок, подготовке участков для озеленения, заготовке, посадке деревьев и кустарников, а также по уходу за ними на придомовых территориях. (ГОСТ Р 51929-02)

Оставить комментарий